昨天，房貸利率又降了！六家國(guó)有大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，首套、二套均下調(diào)20BP！

與此同時(shí)，菏澤、重慶、贛州、佛山、南寧等地下調(diào)首付比例。一時(shí)間，樓市“見(jiàn)底論”屢見(jiàn)不鮮。

合肥會(huì)不會(huì)跟進(jìn)房貸利率與首付比例的下調(diào)？

NO.1丨壹

房貸利率仍有下調(diào)空間

據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，六家國(guó)有大行已于昨日同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房貸款利率從5.6%下調(diào)至5.4%，二套房從5.8%下調(diào)至5.6%。

圖源財(cái)聯(lián)社

下調(diào)當(dāng)日，A股房地產(chǎn)板塊隨之大漲。

珠江股份、泰禾集團(tuán)、黑牡丹漲停，南國(guó)置業(yè)、大悅城漲逾7%，渝開(kāi)發(fā)、廣宇集團(tuán)漲逾5%，信達(dá)地產(chǎn)、世聯(lián)行、國(guó)創(chuàng)高新等漲逾4%。

圖源券商中國(guó)

六家國(guó)有大行同步行動(dòng)是非常少見(jiàn)的。這在全國(guó)都具有一定標(biāo)桿性意義，同時(shí)也預(yù)示著接下來(lái)的信貸環(huán)境走向。

此前，北京、上海、蘇州、南京等地也傳出了利率下調(diào)的消息。蘇州首套房貸款利率已最低降為4.8%，上海首套房貸款利率降至5%以內(nèi)。

圖源財(cái)聯(lián)社

受1月份5年期LPR變動(dòng)影響，2月以來(lái)多地房貸都有松動(dòng)。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年2月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)；本月平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

圖源貝殼研究院

不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下房貸利率呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：

1.房貸利率以國(guó)有大行為先行，進(jìn)行普調(diào)，下調(diào)城市增加，下調(diào)范圍擴(kuò)大；

2.信貸環(huán)境寬松，銀行放款更為積極，貸款批放速度加快，批放周期變短；

3.放款仍然是“剛需優(yōu)先”準(zhǔn)則，符合上層優(yōu)先保障剛性購(gòu)房需求的指導(dǎo)思想。

與去年同期相比，今年開(kāi)春以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量普遍不高，銀行房貸額度比較充裕，預(yù)計(jì)后期房貸仍有下調(diào)空間。

NO.2丨貳

全國(guó)多地首付降至20%，真利好？

無(wú)獨(dú)有偶，部分城市不僅房貸利率有所下降，首付比例也在降低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已經(jīng)有超10城上調(diào)住房公積金貸款額度、降低新房首付比例等。

具體來(lái)看：

1月12日，北海市住房公積金管理中心明確降低公積金貸款的首付比例。

2月14日，山東菏澤工行、建行、農(nóng)行宣布名下無(wú)住房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的購(gòu)房者，首付比例可執(zhí)行20%。

重慶招商銀行、郵儲(chǔ)銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、工商銀行、重慶銀行等已執(zhí)行首套房首付20%的政策。

江西贛州國(guó)有大行、中信銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行等首套房貸首付比例已降至20%。

廣東佛山重新執(zhí)行20%首付政策：工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行等非限購(gòu)區(qū)域部分樓盤首付最低20%。

南寧二套房公積金貸款首付比例降至30%。

從市場(chǎng)角度來(lái)看，降低首付比例能讓更多人夠上買房門檻，釋放合理購(gòu)房需求，緩解當(dāng)前局勢(shì)，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

從廣大購(gòu)房者角度來(lái)看，20%首付意味著更低的短期資金輸出，但相應(yīng)地，貸款比例也會(huì)增大，利息變多，買房資金總額變高。

且部分城市為公積金貸款首付比例降低，這對(duì)目前市場(chǎng)上占比多數(shù)、以商貸為主流的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，涉及面較窄。

NO.3丨叁

房貸利率＆首付比例，合肥還會(huì)不會(huì)降？

面對(duì)全國(guó)多地降低房貸利率、首付比例的情況，不少購(gòu)房者可能會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：合肥會(huì)不會(huì)跟進(jìn)相關(guān)措施？分兩方面來(lái)看：

一是房貸利率。

經(jīng)1月份LPR調(diào)整，合肥主流房貸利率首套房由5.88%調(diào)整為5.83%，二套房由6.37%調(diào)整為6.32%。目前，中信銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行等首套房貸利率已降至5.75%。華夏銀行二套房已降至6.125%。

數(shù)據(jù)截止2月10日，具體以***咨詢?yōu)橹?/p>

中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、建設(shè)銀行、徽商銀行、杭州銀行、浙商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等首套房利率降至5.83%、二套房降至6.32%。

大范圍行情如此，合肥房貸利率仍有下調(diào)空間。鑒于合肥近5年房貸利率一直比較高，且上下浮動(dòng)范圍不大。我們預(yù)計(jì)，后期利率下調(diào)空間比較有限。

二是首付比例。

合肥目前新房首付比例，市區(qū)剛需30%起，縣域25%起；部分熱門置業(yè)板塊/樓盤首付比例達(dá)60-80%，甚至更高；市場(chǎng)分化明顯，但不乏陶然里等高首付搖號(hào)盤。

作為全國(guó)熱點(diǎn)置業(yè)城市、“潛力股”，合肥近半年新房熱度雖然有所降低，但還不至于嚴(yán)峻到要靠降低首付比例來(lái)督促市場(chǎng)。

另一方面，目前已執(zhí)行20%首付或降低首付比例的城市多為三四線城市，“救市”需求刻不容緩。合肥不在此列。

事實(shí)上，針對(duì)新房首付比例這一方面，安徽省發(fā)改委此前也有相關(guān)指示：

1月26日，安徽省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作若安措施的通知》。文件提到，“引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費(fèi)旺季，通過(guò)分期免手續(xù)費(fèi)、贈(zèng)送抵扣券、降低首付比例、補(bǔ)貼置換等方式，擴(kuò)大大宗商品消費(fèi)。”

所以，合肥會(huì)不會(huì)降低首付比例？我的答案是：政策上不排除可能性，但概率無(wú)限接近于零。

試想一下，藍(lán)城濱河灣、濱投陶然里、龍湖光年這些***熱盤，如果沒(méi)有剛需優(yōu)先政策，首付比例會(huì)是多少？如果首付比例再往下壓，可能嗎？

在市場(chǎng)端口，剛需首套房30%這是毋庸置疑的，但隨著熱度下降，部分樓盤開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將非剛需首付比例降低。

如，全款樓盤可能降低至6-8成左右。去年年底，濱湖、運(yùn)河新城等區(qū)域就已有苗頭。

NO.4丨肆

結(jié)語(yǔ)

市場(chǎng)下行，房企壓力倍增，政策暖風(fēng)頻吹，購(gòu)房者機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。當(dāng)下是買房利好期，這是無(wú)疑的。但我始終認(rèn)為：加杠桿要慎重，蚍蜉撼樹是買房大忌。量力而行，很重要。