來源：海報(bào)新聞
大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾呱蛲瘍x首歌濟(jì)南報(bào)道
2月21日，有媒體報(bào)道稱，四大行均已下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。此消息一出迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。隨后，杭州也傳出其房貸利率下調(diào)的消息，首套、二套房按揭利率均迎來下調(diào)，目前，各大銀行首套房利率基本穩(wěn)定在5.6%-5.65%，個(gè)別銀行最低可以做到5.5%，二套房利率則普遍在5.85%左右。同時(shí)，銀行放款速度也明顯加快，個(gè)別銀行放款周期只需要5個(gè)工作日。
除了熱門城市，此前也有部分地區(qū)傳出新房首付比例下調(diào)的消息：廣西南寧發(fā)布公積金貸款新規(guī)，二套房貸款首付比例降為30%，首套房公積金貸款最高額度調(diào)整至70萬元，二套房公積金貸款最高額度調(diào)整至60萬元；重慶、贛州部分銀行也將首套房首付比例按20％執(zhí)行。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前至少有8個(gè)城市下調(diào)首付比例至20%。
伴隨著上述消息的持續(xù)發(fā)酵，樓市將迎來新一輪上漲的聲音也不絕于耳。那么，房?jī)r(jià)真的會(huì)像人們所猜測(cè)的那樣低位反彈嗎？對(duì)此，大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾卟稍L了多位業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者。
首付比例下調(diào)的均為非限購城市專家：屬“因城施策”、局部的正常操作
山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任程道平分析說：“房貸利率下調(diào)，對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)有一定的作用，但是作用不大，不要過度解讀。而首付比例下調(diào)，對(duì)于購房者來說，相對(duì)更為有效?！蓖瑫r(shí)他還表示，目前實(shí)行首付比例下調(diào)的城市還屬少數(shù)，屬于局部調(diào)整，其目的還是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)健康的發(fā)展。
對(duì)此，濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)大客戶事業(yè)部總經(jīng)理柳廉恒也表示認(rèn)同，“目前，三四線城市去庫存壓力相對(duì)較大，但其實(shí)這是在符合國家規(guī)定范圍內(nèi)的正常操作，滿足我們購房者合理購房的一些措施?！?/p>
仔細(xì)盤點(diǎn)此輪首付比例調(diào)整的城市不難發(fā)現(xiàn)，這些城市均為非限購城市。且依然符合2016年央行“在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”的規(guī)定，屬于“因城施策”下的合理調(diào)整。
而廣州地區(qū)房貸利率的下調(diào)也應(yīng)證了這一點(diǎn)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受海報(bào)新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，此次廣州本地區(qū)房貸利率的調(diào)整可以確定的是，屬于銀行自主行為，并非是全國層面的降息行動(dòng)。自LPR（貸款基礎(chǔ)利率）改革以后，監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)金融政策要堅(jiān)持“一城一策”的姿態(tài)，即在LPR的頂層框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)），各地商業(yè)銀行可以自主確定首套房和二套房的利率水平。
而對(duì)于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，李宇嘉認(rèn)為，供求關(guān)系無疑是此次房貸利率調(diào)整的主要因素。
數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，廣州新房成交不足6000套，遠(yuǎn)低于2016年以來月均8000套-9000套的水平，而二手住宅成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000套-7000套的低位徘徊。
“當(dāng)市場(chǎng)整體成交量下行后，對(duì)按揭的需求自然就會(huì)下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率。疊加近期按揭額度有所增加，利率下降也在情理之中。”李宇嘉表示，2021年前三季度，由于廣州房?jī)r(jià)過快上漲，在額度管控和信貸政策“一城一策”的模式下，按揭利率連續(xù)攀升。當(dāng)前，在當(dāng)前穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的新格局下，按揭利率過高阻礙了市場(chǎng)穩(wěn)定和住房消費(fèi)，適當(dāng)下調(diào)利率也是市場(chǎng)迫切需要的。
此外，從剛剛發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)看，廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，一改此前的下跌態(tài)勢(shì)。李宇嘉預(yù)計(jì)，主流銀行或?qū)⒊掷m(xù)下調(diào)按揭利率，對(duì)交易和市場(chǎng)需求的活躍度均有較大影響，后續(xù)市場(chǎng)將回到正常時(shí)期的交易水平。
房貸利率下調(diào)、首付比例下調(diào)，利好誰？
房貸利率下調(diào)對(duì)于剛性購房者來說，無疑是一大利好。
柳廉恒告訴記者：“對(duì)于新房市場(chǎng)來說，給購房者的門檻稍微降低了一些，對(duì)于預(yù)算有限的、剛性購房者來說，會(huì)減輕一定的資金壓力。雖然從總房款來看，首付比例下降，意味著購房者貸款的比例會(huì)增大，但伴隨著貸款利率的下調(diào)，也會(huì)減輕購房者的購房壓力，包括已經(jīng)購房的貸款客戶，都是利好的消息。”
近年來，隨著國家房住不炒政策的貫徹落實(shí)，部分購房者對(duì)于買房一直處于觀望狀態(tài)，而經(jīng)過6年多的政策調(diào)控，已經(jīng)被擱置的購房意愿也有了一定的釋放。
柳廉恒介紹說：“從年后這一段時(shí)間段來看，客戶的咨詢量和看房量有了明顯的上升。尤其2021年下半年，受到政策影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷期，購房量下滑將近30%。節(jié)后明顯上升。近一段時(shí)間來看，客戶咨詢量大約上升了10%-20%。這時(shí)候大家可能會(huì)提出疑問，房?jī)r(jià)是否會(huì)上揚(yáng)？但是根據(jù)我們的數(shù)據(jù)來看，還是保持平穩(wěn)狀態(tài)。”
此外，值得注意的是，目前全國不少城市銀行對(duì)于房貸放款速度有所加快。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中平均放款周期不足40天，一線城市中，北京、廣州、上海均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個(gè)月；杭州、武漢、南京、成都、無錫、嘉興等二三線城市放款速度也加快了一個(gè)月以上。目前包括北京、深圳在內(nèi)，近四成的城市放款周期不足一個(gè)月。
而房貸利率的下調(diào)、部分城市首付比例的下降，以及銀行對(duì)于房貸放款速度的加快，對(duì)于開發(fā)商來說也形成一定程度利好，這意味著其能夠加速資金回籠。
“房住不炒”，“穩(wěn)”字當(dāng)頭
值得注意的是，2月24日，國新辦舉行推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行方面，將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
不難看出，當(dāng)前，***對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)，而當(dāng)前為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過快下滑出臺(tái)的一些舉措，目的不是再讓市場(chǎng)通過暴漲來紓困，而是實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
程道平表示：“過度剎車和一味的***升溫都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不良影響，從超大城市到三四線城市，不同城市所面臨的情況不盡相同，將來樓市政策的差異化或許會(huì)越來越明顯，政策方案應(yīng)因城施策、區(qū)別對(duì)待?！?/p>
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