澎湃新聞?dòng)浾哂?jì)思敏

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)”般的走勢(shì)，上半年部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快受到“約談”，隨著一系列政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)加速洗牌，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。

澎湃新聞通過(guò)盤(pán)點(diǎn)過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)的十大關(guān)鍵詞，一起來(lái)看看這一年都發(fā)生了哪些事。

1、三道紅線(xiàn)

上榜理由：房企融資新規(guī)全行業(yè)全面實(shí)行。

2020年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

監(jiān)管部門(mén)為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線(xiàn)”，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，意在通過(guò)管控房企有息負(fù)債增長(zhǎng)情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線(xiàn)。

所謂的“三道紅線(xiàn)”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線(xiàn)情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過(guò)5%，“黃檔”企業(yè)不得超過(guò)10%，“綠檔”企業(yè)不得超過(guò)15%。

融資“三道紅線(xiàn)”新規(guī)于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展成為房企的必考題。

2、集中供地

上榜理由：土地拍賣(mài)市場(chǎng)迎來(lái)新的規(guī)則，22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”。

2021年2月24日，一份網(wǎng)傳文件顯示，按照住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓將實(shí)現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。

2021年2月26日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

按照中指控股旗下“土地情報(bào)”消息，2021年集中供地期間，22城全市累計(jì)成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積24380萬(wàn)平方米，累計(jì)完成出讓金超22804億元。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，2021年2月份“兩集中”供地提出以后，土地市場(chǎng)熱度依舊較高，同時(shí)在項(xiàng)目熱銷(xiāo)背景下，開(kāi)發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，第一批次集中供地現(xiàn)場(chǎng)火熱，觸頂搶地不斷頻現(xiàn)。不過(guò)，下半場(chǎng)隨著“810”新規(guī)調(diào)整，提出購(gòu)地自有資金并實(shí)施嚴(yán)格審查，資金緊張以及限購(gòu)限貸等多重因素疊加開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿降低，躺平觀望情緒不斷體現(xiàn)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)成交形成“前高后低”態(tài)勢(shì)。

從成交溢價(jià)率來(lái)看，全年整體明顯走低，第一批次平均溢價(jià)率為14.78%，第二批次平均溢價(jià)率4.04%，較一批次減少10.7個(gè)百分點(diǎn)；第三批次平均溢價(jià)率降低至2.39%。出讓金上第三批次共計(jì)成交5692.2億元，較二批次（6439.4）減少11.6%，較第一批次則大幅減少46.7%。

3、二手房指導(dǎo)價(jià)

上榜理由：二手房?jī)r(jià)格納入監(jiān)管，15城推行二手房參考價(jià)。

2月8日，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，共有3595個(gè)小區(qū)被逐一“標(biāo)價(jià)”。由此，深圳也成為首個(gè)提出二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市。隨后，成都、東莞、寧波等城市跟進(jìn)該機(jī)制。

據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，2021年11月全國(guó)65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為16840元/平方米，環(huán)比微跌0.33%，65城中有14城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價(jià)分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。

值得關(guān)注的是，目前落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的10個(gè)城市調(diào)控效果明顯，寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個(gè)城市掛牌價(jià)環(huán)比下行。

4、約談

上榜理由：約談房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要特征。

今年1月及2月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹分別前往深圳、上海、北京調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。3月初，他又帶隊(duì)赴杭州、無(wú)錫調(diào)研督導(dǎo)。3月下旬，倪虹帶隊(duì)赴成都和西安調(diào)研督導(dǎo)；3月25日，住建部再派出督導(dǎo)組赴南昌現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市***負(fù)責(zé)人，并將東莞、南通市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市***負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期***經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

5、學(xué)區(qū)房