作者：孫夢(mèng)凡張慧敏
隨著中報(bào)披露期來(lái)臨，房企密集釋放業(yè)績(jī)預(yù)告。放眼望去，報(bào)告正增長(zhǎng)的企業(yè)屈指可數(shù)，虧損幾十億、盈利暴跌成為行業(yè)常態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超50家房企上半年業(yè)績(jī)預(yù)虧。
第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，如建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、金科股份、陽(yáng)光城等，均是此輪出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房企，也都不可避免地出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損；規(guī)模房企如碧桂園、綠地控股、招商蛇口，也相繼出現(xiàn)利潤(rùn)的大幅下滑，碧桂園預(yù)計(jì)股東應(yīng)占盈利僅2億~10億元。
如果說(shuō)“增收不增利”已是地產(chǎn)行業(yè)此前的常態(tài)，如今房企批量出現(xiàn)業(yè)績(jī)大減，則有一些當(dāng)下行業(yè)環(huán)境帶來(lái)的特殊原因。比如，銷(xiāo)售寒冬下結(jié)算規(guī)模大跌、資產(chǎn)減值計(jì)提規(guī)模增加、外匯波動(dòng)造成匯兌損失、停工之下利息資本化減少等。
碧桂園總裁莫斌近日在投資者會(huì)上表示，市場(chǎng)下行周期之久超預(yù)期，從去年6月份到現(xiàn)在仍然處在下行期。隨著貨幣政策、調(diào)控放松、保交樓措施等相繼發(fā)力，房企柳暗花明的那天還遠(yuǎn)嗎？
半年虧損額最多超50億
虧損名單中，有已“爆雷”房企，也有尚未出現(xiàn)違約的企業(yè)。其中，已引河南國(guó)資入股的建業(yè)地產(chǎn)虧損規(guī)模最大，預(yù)期期內(nèi)將錄得50億~60億元的權(quán)益持有人應(yīng)占虧損，而上年同期該公司錄得7.29億元的權(quán)益持有人應(yīng)占溢利。
建業(yè)解釋稱(chēng)，虧損主要?dú)w因于：房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，銷(xiāo)售同比下滑；新冠疫情影響導(dǎo)致工程進(jìn)度推遲，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價(jià)值增值減少；交付物業(yè)平均售價(jià)下降，毛利率減少；期內(nèi)存貨減值增加。
虧損規(guī)模同樣驚人的藍(lán)光發(fā)展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損46億元，歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損43億元左右，預(yù)計(jì)2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)。
已出險(xiǎn)房企陽(yáng)光城，繼去年凈虧損近70億元后，出現(xiàn)了首個(gè)半年度虧損，預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損35億~45億元，上年同期盈利19.9億元。去年歸母凈利潤(rùn)8.09億元的正榮地產(chǎn)，預(yù)計(jì)上半年母公司擁有人應(yīng)占虧損25億~30億元。
主要從事一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中天金融，預(yù)計(jì)上半年虧損22億~35億元；河北房企榮盛發(fā)展，預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損18億~24億。與此同時(shí)，金科股份、首開(kāi)股份、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、天譽(yù)置業(yè)等房企，凈利潤(rùn)虧損規(guī)模均超過(guò)10億元。
沒(méi)有跌入虧損境地的房企，盈利狀況也不容樂(lè)觀。碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)公司上半年核心凈利潤(rùn)45億~50億元，股東應(yīng)占盈利2億~10億元，而2021年同期碧桂園的歸母凈利潤(rùn)達(dá)150億元，今年盈利情況出現(xiàn)大幅下跌。
頭部房企招商蛇口，預(yù)計(jì)2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為15億~21億元，同比降幅達(dá)到50.60%~64.71%；綠地控股上半年歸母凈利潤(rùn)42.01億元，同比下降也達(dá)到了48.98%，扣非凈利潤(rùn)43.77億元，同比下降43.8%。
此外，旭輝控股、時(shí)代中國(guó)、雅居樂(lè)、禹洲集團(tuán)、中梁控股、合景泰富等多家規(guī)模房企，均錄得不同程度的業(yè)績(jī)下滑，其中禹洲集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)凈利潤(rùn)跌幅均超90%，合景泰富凈利潤(rùn)跌幅超80%，中梁控股凈利潤(rùn)跌幅超60%。
降價(jià)甩賣(mài)影響利潤(rùn)
銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、交付規(guī)模齊齊下滑，是房企遭遇盈利“滑鐵盧”的主因。在8月18日舉行的投資者會(huì)上，莫斌提到，今年上半年，受疫情限制性措施影響，碧桂園交付規(guī)模下降，減慢了項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度，導(dǎo)致收入規(guī)模下降并影響了結(jié)算毛利及利潤(rùn)規(guī)模。
同時(shí)，因行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程仍沒(méi)有結(jié)束，為了保障現(xiàn)金流的平衡，碧桂園在部分區(qū)域?qū)ξ脖P(pán)資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量?jī)r(jià)平衡的安排，對(duì)毛利構(gòu)成了較大壓力。
在其他房企給出的原因中，銷(xiāo)售均價(jià)下跌也多次被提及，成為影響當(dāng)期盈利的重要因素。榮盛發(fā)展表示，報(bào)告期內(nèi)，為促進(jìn)回款，公司部分項(xiàng)目通過(guò)一定程度的以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化，在利潤(rùn)率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢(shì)下，加劇了毛利率下降。
第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2022年上半年，銷(xiāo)售額排名前20的房企中，有12家的銷(xiāo)售均價(jià)都出現(xiàn)不同程度的下跌，另外8家的銷(xiāo)售均價(jià)上漲。
降價(jià)幅度超過(guò)10%的房企有四家，分別是碧桂園（下跌15.6%）、綠城中國(guó)（下跌10.2%）、綠地控股（下跌11.7%）、金科集團(tuán)（下跌21.9%）。2022年上半年降幅較大的碧桂園和金科集團(tuán)，銷(xiāo)售均價(jià)分別為8127元/平方米、7781元/平方米，都低于1萬(wàn)元/平方米。
自2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增速已呈下降趨勢(shì)，隨著高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。如今，房企大力降價(jià)甩賣(mài)，行業(yè)整體利潤(rùn)率再度承壓。
不僅如此，因在售物業(yè)均價(jià)下滑、行業(yè)形勢(shì)持續(xù)低迷，多家房企存貨跌價(jià)準(zhǔn)備增加，對(duì)凈利潤(rùn)影響較大。莫斌表示，出于謹(jǐn)慎性原則，期內(nèi)碧桂園對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加；上坤地產(chǎn)稱(chēng)，受疫情及市場(chǎng)環(huán)境影響，物業(yè)項(xiàng)目平均售價(jià)下跌，導(dǎo)致存貨減值撥備增加。
克而瑞表示，近年來(lái)，受行業(yè)盤(pán)整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計(jì)提現(xiàn)象普遍，這在一定程度上拉低了凈利潤(rùn)水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的主因，影響不容忽視。從資產(chǎn)減值計(jì)提構(gòu)成來(lái)看，存貨跌價(jià)損失占比最重。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，經(jīng)歷高速增長(zhǎng)期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)，隨著行業(yè)回歸理性，房企資產(chǎn)減值虧損的“陣痛”或不可避免。但從長(zhǎng)期來(lái)看，資產(chǎn)“瘦身”也是行業(yè)回歸理性的信號(hào)。
值得注意的是，除了交付規(guī)模下降、資產(chǎn)減值這兩大原因，停工影響利息資本化情況，以及匯兌損失，也對(duì)房企當(dāng)期業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大影響。
藍(lán)光發(fā)展表示，因部分項(xiàng)目非正常停工影響，依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于不再滿足資本化的利息支出計(jì)入當(dāng)期損益，本期費(fèi)用化利息支出較大。同時(shí)，公司美元債因人民幣對(duì)美元匯率下降的影響，產(chǎn)生匯兌損失約2.5億元。
東興證券表示，近日住建部、財(cái)政部、央行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，政策有望進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求***力度都在進(jìn)一步加強(qiáng)。
